請負・建築・不動産問題
目次
特徴・強み
- 豊富な経験、他士業との連携、明確でリーズナブルな報酬、夜間・休日対応（要予約）、品川駅徒歩３分、初回相談無料、事前に委任契約書作成
- 不動産案件の解決実績多数
- 不動産鑑定士・司法書士・税理士との連携可能（低コスト・ワンストップ）
借地・借家のトラブル
不動産会社・賃貸人側
土地・建物明渡請求（賃料不払い）
よくある不動産トラブルの相談ケース
- 賃借人が家賃を滞納するようになった
- 賃借人が行方不明で連絡が取れなくなってしまった
- 賃借人が逮捕されてしまった
賃料不払いを放置すると損害が拡大します
賃借人の賃料不払いは、不払い金額が蓄積するほど回収可能性も低くなります。また、賃料収入をローン返済に充てている不動産オーナーはキャッシュフローが悪化し、収益物件の収支計算に重大な影響を与えてしまいます。
賃料不払いが生じたら、すぐに行動することで、損害の拡大を避けられます。
スピーディーな解決
当事務所の所属弁護士は、土地・建物明渡請求（賃料不払い）の豊富な実務経験を有しており、賃料不払い状態の継続により不動産オーナーへの負担が大きくなることも十分理解していますので、迅速な事件処理を行い、スピーディーな解決が可能となります。
コストの削減
賃借人が賃料を約３か月支払わない場合であり、に落ち度もない場合は、一定程度定型的な処理が可能であるため、着手金・報酬金を可能な限り抑えた料金設定としています（費用のページ参照）。
滞納賃料の回収
当事務所の弁護士は、債権回収業務にも力を入れていますので、賃借人（借主）に対して明け渡しを請求するとともに、滞納賃料の回収も併せてご依頼いただけます。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
土地・建物明渡請求（賃料不払以外）
よくある不動産トラブルの相談ケース
- 騒音や近隣トラブルが絶えない賃借人がいて困っている
- 賃借人が無断で知らない人に又貸ししてしまっているようだ
- 賃借人が居住用マンションで勝手に事業をはじめてしまった
信頼関係を保てない賃借人を放置すると重大な問題が生じる可能性があります
賃借人が賃料を支払っていたとしても、騒音など近隣妨害があり、注意すると逆上する賃借人（借主）がいると、他の賃借人に迷惑をかけてしまい、不動産オーナーの管理の苦情につながってしまいます。不動産オーナーに無断で第三者に転貸している場合や契約内容と異なる事業を始めるなど、見知らぬ第三者が出入りするようになると他の賃借人から苦情が出たり、犯罪に巻き込まれてしまう可能性もあります。
その賃貸借契約解除できる可能性があります
賃借人（借主）が無断で第三者に転貸している場合には、解除できる可能性があります（民法６１２条２項）。また、賃借人が契約目的と異なる用法をしている場合も解除できる可能性があり、近隣妨害の程度が著しい場合にも解除が認められた例があります。
一度、困った賃借人に対して明渡請求できるかどうか弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
土地・建物立ち退き請求
よくある不動産トラブルの相談ケース
- 賃貸借契約の更新をしたくない賃借人がいる
- 建て替えを検討していて賃借人に退去してほしい
- 立退料をいくら支払えばいいかわからない
賃借人は借地借家法により保護されています
賃借人への立退きが認められるためには、不動産オーナー側からの借地・借家の更新の拒絶、解約の申入れに対して、「正当な事由」が必要とされています。
立退きが可能な場合
「正当な事由」は、一般的に、建物の老朽化や耐震強度不足といった賃貸人側の事情と賃借人の使用の必要性などの諸事情を比較衡量することによって判断されます。その正当な事由の補完のため、立退料を支払う必要がある場合もあります。
立退料の相場
立退料には、正当事由の強弱によっても異なりますので、一般的に相場というものがあるわけではありません。
当事務所の弁護士は土地・建物の立ち退き交渉を多く経験していますので、過去の裁判例やよく行われる立退料の算定方法をもとに一定の目安を査定し、適切な方針を検討します。
適切な手段選択
土地・建物の立ち退き交渉は、正当事由の強弱や予想される立退料の支払額や立ち退きを求める不動産オーナーの希望の強さなどにより、適切な手段を検討します。土地・建物の立ち退きの交渉・調停・訴訟をとることもあれば、賃料の増額交渉や定期借地・定期借家に切り替える交渉も併せて行うなど、豊富な経験に基づく柔軟で適切な手段選択を行います。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
地代・賃料増減額請求
よくある地代・賃料増減額請求の相談ケース
- 賃料を増額したいけれど、賃借人が納得しない
- 周辺相場と比べて賃料がかなり低くなっているようだ
- 賃借人から賃料の減額を請求された
不動産鑑定士との連携
賃料の鑑定は、さまざまな算定方法があり、期待利回りから相当賃料を算定する方法、一定期間の物価指数の変動率を反映する方法、近隣の家賃相場との比較、一般にはこれらを組み合わせて適正な賃料を算出します。当事務所は、地代・賃料増減額交渉の経験も豊富であり、賃料鑑定の専門家である不動産鑑定士とも連携しています。低コストでワンストップサービスが可能です（もちろん、相見積もりを取得したり、付き合いのある不動産鑑定士に依頼していただいても問題ありません。）
賃料の増額要求の方法
賃料の増額は、契約期間の満了にともなう更新時に合わせて増額の請求を行うことが一般的です。賃借人に退去という選択肢も与えることができ、交渉の幅が広がります（賃借人に解約して退去を求める場合も同様です。）。
賃借人から賃料の減額を要求された場合の注意点
賃借人が賃料の減額の請求があった場合、不動産オーナーは必ず応じなければならないわけではありません。
しかし、賃借人が賃料増額の調停・訴訟等の法的手続を行い、賃借人が払いすぎていた分があると、その超過分に１割の利息が付されるため注意が必要です。
顧問契約のすすめ（着手金無料）
賃料増減額の交渉・調停・訴訟は、弁護士費用（着手金・報酬金）や不動産鑑定費用がかかる可能性がある一方、十分な結果を得られることができても、不動産オーナーの経済的利益は従来賃料との差額であり、得られた利益から費用の回収を考慮すると断念せざるを得ない場合もあります。
そのため、当事務所においては、顧問契約の着手金振替制度を適用し、１年間顧問契約を締結していただくことで、着手金を無料としています。賃借人との間の不動産トラブルやその他ご相談が他にも想定される場合には、顧問契約と同時に行うことをおすすめしています。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
その他の賃借人との間のトラブル
このような場合にご利用ください
- 敷金・保証金・原状回復費用の精算
- 借地非訟事件（借地条件変更・増改築許可申立等）
借地・借家のトラブル
店舗・賃借人側
土地・建物明渡請求（賃料不払い・賃料不払い以外）
よくある土地・建物明渡請求の相談ケース
- 賃貸人から明渡請求をされていて退去はするにしても退去時の合意をしたい
- 賃貸人から賃料を一方的に上げたとして払わないなら明け渡せと言われている
- 賃貸人から難癖をつけられて明渡請求をされている
信頼関係が破壊される程度に至った債務不履行がないと解除はされません
賃貸借契約は、居住や事業を行う上で重要なものであり、軽微な契約違反があるだけでは解除は認められません。
賃貸人側から、賃料の増額を請求されて増額分を支払っていないことを理由に債務不履行と主張される場合もあり、賃料の増額の結果次第ではそもそも債務不履行自体が存在しないこともあります。
このように、賃借人に債務不履行が存在しない場合、軽微な契約違反に過ぎない場合には、明渡しを争うことも検討されます。
退去時の合意の交渉をしてほしい場合
退去自体はやむを得ないとしても、その退去時期や違約金の交渉、原状回復費用の交渉等を委託したいという場合もご相談ください。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
土地・建物立ち退き請求
よくある不動産トラブルの相談ケース
- 賃貸借契約の更新をしないと賃貸人から言われている
- ほかの店舗に貸したいことを理由に退去を求められているが、妥当か
- 立退料をいくら支払ってもらえるか知りたい
賃借人は借地借家法により保護されています
賃借人への立退きが認められるためには、賃貸人側からの借地・借家の更新の拒絶、解約の申入れに対して、「正当な事由」が必要とされています。
立退きが可能な場合
「正当な事由」は、一般的に、建物の老朽化や耐震強度不足といった賃貸人側の事情と賃借人の使用の必要性などの諸事情を比較衡量することによって判断されます。その正当な事由の補完のため、立退料を支払う必要がある場合もあります。
立退料の相場
立退料には、正当事由の強弱によっても異なりますので、一般的に相場というものがあるわけではありません。
当事務所の弁護士は土地・建物の立ち退き交渉を多く経験していますので、過去の裁判例やよく行われる立退料の算定方法をもとに一定の目安を査定し、適切な方針を検討します。
一定の場合には、営業保証等も含めた金額を請求できる場合もあります。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
地代・賃料増減額請求
よくある不動産トラブルの相談ケース
- 賃料を減額したいけれど、賃貸人が納得しない
- 周辺相場と比べて賃料がかなり高くなっているようだ
- 賃貸人から賃料の増額を請求された
不動産鑑定士との連携
賃料の鑑定は、さまざまな算定方法があり、期待利回りから相当賃料を算定する方法、一定期間の物価指数の変動率を反映する方法、近隣の家賃相場との比較、一般にはこれらを組み合わせて適正な賃料を算出します。当事務所は、地代・賃料増減額交渉の経験も豊富であり、賃料鑑定の専門家である不動産鑑定士とも連携しています。低コストでワンストップサービスが可能です（もちろん、相見積もりを取得したり、付き合いのある不動産鑑定士に依頼していただいても問題ありません。）。
賃貸人から賃料の増額を要求された場合の注意点
賃貸人から賃料の増額の請求があった場合、賃借人側は必ず応じなければならないわけではありません。
しかし、賃貸人が賃料増額の調停・訴訟等の法的手続を行い、賃借人の支払った賃料に大幅な不足があると、債務不履行解除のリスクも生じてきます。
そのようにならないためにも、賃借人が相当と考える賃料を支払い、賃貸人がこれを拒絶する場合には、供託を検討します。
顧問契約のすすめ（着手金無料）
賃料増減額の交渉・調停・訴訟は、弁護士費用（着手金・報酬金）や不動産鑑定費用がかかる可能性がある一方、十分な結果を得られることができても、賃借人側の経済的利益は従来賃料との差額であり、かかる費用に得られる利益が見合わない場合もあります。
そのため、当事務所においては、顧問契約の着手金振替制度を適用し、１年間顧問契約を締結していただくことで、着手金を無料としています。賃貸人との間の不動産トラブルやその他ご相談が他にも想定される場合には、顧問契約と同時に行うことをおすすめしています。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
その他の賃貸人との間のトラブル
このような場合にご利用ください
- 敷金・保証金・原状回復費用の精算
- 借地非訟事件（借地条件変更・増改築許可申立等）
不動産問題（売買トラブル）
よくある不動産問題（売買トラブル）の相談ケース
- 不動産を売却したのに、買主が売買代金を支払ってくれない
- 不動産購入代金を支払ったのに引き渡しや登記移転がない
- 土地を購入したら地中埋設物が発見された
- 建物を購入したら漏水・雨漏りがひどい
- 売買契約をとりやめたいけど、解除したら違約金が発生する？
- 手付解除をしたはずなのに、高額な違約金を請求された
売買代金の請求
不動産の売買契約を締結した場合、売主は買主に対し、売買代金を支払うよう請求することができます。
売買代金の請求においては、売買契約の成否や契約の解除が争点になるケースが多くあります。親族等が無断で売買契約を締結してしまい不動産を購入する意思がないと主張して売買代金の支払いを拒否するケースもあります。
買主が売買代金の支払いを拒否し続ける場合、最終的には訴訟を提起して請求することが必要になります。
当事務所の弁護士は、不動産関係訴訟を多く経験しており、スピーディかつ適切に訴訟提起・売買代金の回収をサポートします。
目的物の引渡請求・登記移転手続請求
不動産の売買契約を締結した場合、買主は売主に対し、目的物の引渡や登記の移転を請求することができます。
売買代金の請求同様、売買契約の成否や契約の解除が争点になるケースが多くあります。
また、悪質な売主であれば、目的物の不動産の占有を第三者に移転（関係ない第三者に使用させるなど）したり、目的物の不動産を処分（別の第三者に売却してしまう）場合もあります。このような場合には、せっかく訴訟をして勝訴判決を取得しても強制執行ができなくなってしまう可能性があります。そのため、このようなおそれがある場合には、訴訟提起前に、占有移転禁止の仮処分や処分禁止の仮処分の申し立てを行うこともあります。
当事務所の弁護士は、不動産関係訴訟を多く経験しており、スピーディかつ適切に目的物の引渡や登記の請求をサポートします。
契約不適合責任の追及
不動産を購入し、その目的物に契約との不適合（いわゆる「瑕疵」）が存在した場合、買主は売主に対し、契約不適合責任に基づいて、瑕疵の補修や損害賠償を請求したり、契約を解除することができる場合があります。
土地の瑕疵としては、地盤・擁壁、道路・通路、地中埋設物、土壌汚染、冠水、法令上の制限違反、他人所有物である場合など、があります。建物の瑕疵としては、構造・躯体・傾斜、音・遮音性、設備・雨漏・浸水、共用部分、周辺環境に関するものなど、があります。これらの物理的な瑕疵以外にも、自殺物件や周辺に暴力団事務所が存在するなど心理的な瑕疵も契約不適合に該当する可能性があります。新築住宅を購入した場合には、品確法の特則もあります。
契約不適合責任の追及は、専門的な知見が必要な場合があり、不動産関係訴訟を多く経験している弁護士の強みが発揮される分野です。
契約の解除
不動産売買契約を取りやめたい場合、売主・買主ともに、売買契約の解除を行うことができる場合があります。
不動産売買契約の解除の種類としては、①相手の債務不履行による場合、②手付解除、③ローン解除条項による解除、④契約不適合責任に基づく解除、⑤クーリングオフ制度による解除、などが挙げられます。
それぞれによって、解除ができるかどうか、解除した場合の効果が異なります。
不動産売買契約を取りやめたいと思ったら、まずは弁護士に相談して、より適切な選択をすることをおすすめします。
手付・違約金トラブル
不動産仲介業者に手付金を預けたまま返還してくれない、違約金が発生しないはずなのに高額な違約金を請求されたというトラブルも多く相談されます。
このような場合には、不動産業者との交渉や訴訟を弁護士に委任することで、法的に根拠がない違約金を支払わなくてよくなる可能性があります。
また、多くの不動産業者は、不動産保証協会に加盟しており、宅地建物取引業に係る取引に関してのトラブルの場合、不動産保証協会に対して苦情申入れ・弁済を申し入れることも考えられます。
当事務所の弁護士は、手付・違約金トラブルの経験も豊富であり、不動産保証協会に対する苦情申入れ・弁済申入れの代理経験もあります。適切な手段を選択し、手付・違約金トラブルの解決をサポートします。
重要事項の説明義務違反
不動産売買の売主は、売買契約に際して説明義務が課される場合があります。特に、売主が宅建業者である場合には、宅建業法により重要事項の説明義務が定められています（同法３５条）。売主が宅建業者でない場合にも、仲介をした宅建業者に対して説明義務違反を追及することができる場合があります。
重要事項の説明義務違反は、売主からどのような説明があったのかの立証がポイントなるケースが多くあります。重要事項説明書やその他の説明資料等を確認し，整理したうえで説明義務違反を追及するサポートをします。
売買契約書チェック・規制法規の調査・売買契約交渉サポート
不動産売買は資産価値の高いものであり、トラブルが発生しやすい契約類型です。売買契約書の内容の確認や規制法規、現地調査等、さらには売買契約交渉のサポートも行います。
不動産トラブルの解決経験豊富な弁護士が不動産売買契約でトラブルになりやすいポイントに従い契約書をチェックしたり、規制法規等を調査することで、将来の紛争を未然に防ぎ、有利な条件での契約交渉を可能となります。
悪徳商法によるトラブル
利用価値が全くないような山林・原野を、別荘地等と偽り高額な値段で売り付けられる方法（原野商法）や、相続した利用価値がない山林・原野を購入したい人がいるなどと連絡があり測量費や調査費等が必要であるなど虚偽の説明を受けて高額な費用をだまし取られるというトラブルもあります。
当事務所の弁護士は、このような悪徳商法によるトラブルの解決経験も多数あります。
弁護士費用
費用ページをご参照ください。
不動産問題（マンションの法律問題）
このような場合にご相談ください
- 管理組合（総会・理事会等）の運営サポート
- 管理費滞納に関する問題の対応
- 居住者間の使用方法などのトラブル対応
- 管理規約違反行為への対応
- 大規模修繕に関するサポート
- 管理会社の業務チェック
- マンション管理規約の作成・改訂
弁護士費用
個別にお見積もりいたします。
不動産問題（建築）
このような場合にご相談ください
- 請負報酬金請求
- 元請会社・下請会社とのトラブル
- 建築設計管理・工事請負契約の解除にともなう精算
- 瑕疵担保責任
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個別にお見積もりいたします。
不動産問題（その他の不動産トラブル）
このような場合にご相談ください
- 共有物分割・訴訟
- 近隣紛争
- 境界確定
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解決事例・感謝の声
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